憨憨行走———看不透的日本

石头

石头

迎接集成住宅的春天

　　改革开放以来，我国的住宅产业化发展既经历了快速发展的黄金时代，也遭逢了整体停滞和缓步不前的低潮。时至2010年，一切似乎都在发生新的变化。以万科为代表的房地产企业高调宣布，其2014年主流项目将全部应用住宅产业化技术的战略目标，北京、深圳等地方政府也纷纷酝酿和出台相关的产业化新政。北京市日前宣布成立产业化联盟，全面推进住宅产业化。我国的住宅产业化是否正在迎来一个破茧成蝶的重要时刻，整个行业又应该做好哪些准备？近期，业内资深专家与企业代表汇聚中国人居会客厅，共同探讨低碳经济格局下我国住宅产业化发展的新趋势与新问题。

加速发展的时机已经成熟

　　住宅产业化，常常被生动地解释为“像生产汽车一样生产住宅”。住宅产业化的发展离不开经济发展下的制造业和不断培育的标准化协作机制的大工业文明。“按照日本住宅产业化发展的经验，高速发展阶段正是GDP达到1万2到1.5万美元的时期！而我国北京、上海、深圳等一线城市，人均GDP均已进入1万美元的行列，一些新兴城市甚至已经突破1.6万美元。”住宅产业化促进中心孙克放认为，我国住宅产业化加速发展的客观基础已经具备。

　　可以预见的是，这种持续增长的经济发展速度还将继续保持，中国城镇化的巨大增量空间还将为住宅大规模的工业化生产和标准化设计提供另一个强有力的引擎。一个新的历史发展期已经来临，并且初露端倪。

　　从2004年始发端于“珠三角”和“长三角”地区的“用工荒”今年大有日渐加剧之势，波及的范围之大超出不少人的预期。当人口红利逐渐褪去，中国房地产业是否也会像澳大利亚一样，被不断上涨的建筑工人工资“逼”上住宅产业化快速发展之路？尽管在目前的住宅开发模式里，建安成本只占到较小的比例，但是，这无疑在传递一个强烈而重要的信号，即房地产传统粗放的生产模式已经不可持续，行业变革势在必行。“在绿色低碳时代背景下，房地产业不向产业化、节能化、环保化转型，整个产业将面临在全球产业链中被淘汰的结局。”这是万科集团董事长王石近期在自己的博客中写下的对于住宅产业化的思考，也是每一个房地产企业需要直面的问题。越来越多的房地产企业认识到，随着房地产品质时代的来临，住宅产业化推进已经不可阻挡，谁能最大程度地适应这一新的游戏规则，谁就有可能探寻到企业的可持续发展模式，并最终确立企业品牌在行业中的竞争优势。

　　这将成为住宅产业化加速发展的根本动力。

万科之痛：行业产业链缺失整合

　　“我感到最大的困难是整个行业的产业链尚未建立，需要我们付出大量的力量来搭建技术和产品的整合平台。”北京万科企业有限公司总工程师秦珩坦言。作为我国最早也是最坚决地践行住宅产业化理念的房地产企业，万科体现出了高度的行业前瞻性和社会责任感，同时也首先感受到了先行者的无奈。

　　具体而言，目前阻碍我国住宅产业化快速发展的因素主要有四点：第一，市场认识度不够，在房价居高不下的背景下，普通消费者更关注区位、配套、价格等因素。第二，直接成本短期内难以降低，企业应用动力不足；第三，建筑设计人员对住宅集成化技术的把握空白点过大。第四点，也是最关键的一点，即住宅产业链的缺失。这就意味着企业必须依靠自己的力量从零开始搭建企业自身的产业链，包括预制构件生产、设计、施工、监理、验收、维护等各个体系。但是这种以企业为核心形成的小产业供应链，具有先天缺陷，它不仅受限于整个社会产业链的整合程度，产品选择和成本控制亦十分有限，更为重要的是对于整个行业而言，万科标准仍然是非标体系，难以从根本上推动整个行业的发展。

　　这不仅是横亘在被万科称为“绿色卓越企业”雄心之前的一道难题，也是我国住宅产业化深入发展需要亟需解决的问题。中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦认为，住宅产业链的形成离不开全行业资源和技术的高度整合，以政府或行业协会为主体，积极促进行业产业技术标准化、规格化和部品化的形成将可以较好地解决这一问题。其中，部品的标准化是促进产业链形成的关键。他认为，可以充分借鉴日本BL部品制度的成功经验：通过实施BL部品制度，日本住宅部品的质量、品质和规格尺寸得到了最大化的提升，并大量应用于政府和民间主导下的各种不同档次的住宅中，使得整个建筑行业都深受其惠，最终成为日本住宅产业化的坚定保证，并使日本住宅领先于国际水平。

　　内装集成化成为优势

　　静静伫立于北京永定路的雅世合金公寓，尽管建筑规模不大，外表无奇，却从诞生起就引发了业内人士的浓厚兴趣。专家们认为，该项目的典型意义在于展示了集成住宅的典范路径，展示了住宅产业化的优势。

　　发源于荷兰、成熟于日本的SI住宅体系是一个开放性的、通用性的住宅体系，也是为业内所公认的较为适宜中国发展的集成住宅原理。它通过S（Skelton支撑体）和I（Infill填充体）两部分的分离，使住宅具备结构耐久性,室内空间灵活性以及填充体可更新性的特色，同时兼备低能耗、高品质和长寿命的优势。

　　以往传统的集成住宅，往往更加侧重于实现结构体系的工业化与集成化，这对于社会化大生产的工业化程度要求更高，在我国制造业水平还不是很发达的背景下，实现起来难度较大。而合金公寓以内装的集成化技术为核心，使用混凝土配筋大型砌块作主体（Skelton支撑体）；选择了包括日本在内的中外企业的大量工业化部品实现内装体（Infill填充体）集成，特别是管道设备与主体结构分离，保证系统的集成技术和工法开发运营。这或将是未来集成住宅发展的一个重要方向。

　　中国建筑标准院顾问总工程师李晓明认为，建筑产业化不等同于结构预制化，日本住宅产业化很重要的一块是部品的系列化，集成化。从内装的集成化入手来推进集成住宅的建设，在目前的行业基础和社会背景下，具有更加现实和普遍的意义。雅世模式下一步需要重点解决的问题是：如何使日本及国内的集成技术系列更加协调配合地填充到结构体系提供的装配空间中去，还有如何构建大部品标准协调系列。切入点：政策性住房与新城镇建设

　　回顾日本集成住宅发展的历史，我们不难发现，日本战后重建所带来的大规模住宅建设量是推动日本住宅朝着标准化、工业化方向发展的原始动力。而政府主导、建立具有政府背景的公营、公团财团法人则是日本集成住宅得以快速发展的基础。因此，不少专家提出，目前我国正在加大供应的政策性住房和大量新城镇建设将是集成住宅快速发展的最佳切入点。它们由政府主导，有利于大面积采用集成体系技术；另一方面，这两类住房的对象较为固定，类型相对简单，标准化与多样化的矛盾较易解决。

　　绿色、低碳、环保理念正在成为人们的共同追求，整合资源、提高效率、促进行业的整体转型已经是每一个住宅工作者不可回避的光荣使命。我们有理由期盼：住宅集成化成为房地产共同的行动、共同的探索、共同的财富，并将助力于房地产开发模式转型的实施。精明的设计；清洁的生产，绿色的施工，全寿命的运营，像“生产汽车一样建造的住宅”将为每个家庭带来绿色、健康、经济和温馨。

石头

日本自二战结束后就全盘学习美国2*4木结构住宅， 日本集成住宅发展结合日本传统木结构住宅技术并且在保护传统住宅方面得到世界认可。木结构住宅的抗震性强是很适合日本多地震地区发展（这次3.11东日本大地震后被海啸冲卷走的住宅，在美国海岸发现完整住宅，可想而知木结构厉害）,并且木结构住宅是低碳住宅，是以后低碳住宅发展的方向。

来到日本后在附近的地方看到他们采用这种木结构住宅来建房子，后很好奇，现在关注这种住宅技术。

石头

石头

石头

石头

石头

石头

石头